沒有一個冬天不可以過去。但深圳的中小型制造業企業現在依然感到陣陣寒意。

.近和一位在深圳做外貿的朋友聊天，他明顯感覺到，這兩年深圳搬遷和關閉的工廠前仆后繼，不知凡幾。尤其在龍華、沙井一帶，很多幾千人的工廠一下子就人去樓空了，一扇扇敞開著的窗戶就像一只只了無生氣的黑洞。

有些街道的商鋪空了一大半，菜市場關門了、小飯館關門了、麻將室關門了，到處都貼著紅通通的“旺鋪轉讓”，街道上一片蕭條景象。

2019年下半年之后，深圳經濟驟然失速。前三季度深圳的GDP增速相較18年同期下滑了1.5個百分點，規模以上工業增加值的增速更是暴降了3個百分點。上半年“深圳威武”的歡呼突然變調，變成了“深圳怎么了”的驚呼。

01：深圳的人口到底多了還是少了？

從直觀的感受來看，深圳這幾年的外來人口急劇減少。

官方公布的數據，深圳這幾年的常住人口卻呈現持續流入的強勁態勢。2015年-2018年，深圳的常住人口增量分別為59.98萬人、52.97萬人、62萬人、49.83萬人。

那么深圳的人口到底是多了還是少了？

官方的數據和直觀的感受看似矛盾，但實際上都沒有錯。官方統計的是常住人口，深圳是.先大幅降低人才落戶門檻的一線城市，深圳前幾年出臺的政策，將純學歷型人才落戶門檻放寬至大專及以上，對人才入戶量不設指標數量上限，人才落戶條件之寬松程度堪比諸多二三線城市，這是深圳常住人口大幅增長的重要原因。

而直觀感受得到的，則是深圳大量中小制造業企業外遷之后所導致的流動人口銳減的景象。

深圳的發跡，得益于在上世紀80年代起利用毗鄰香港、土地和人工成本低等優勢，進入“三來一補”（來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易）的加工制造快車道。在過去很長一段時間內，“三來一補”一直是深圳.重要的產業來源。

隨著深圳城市更新步伐的加快以及綜合經營成本的不斷攀升，近年來深圳的“三來一補”企業、中小型制造業企業甚至像華為、中興、比亞迪這樣的龍頭企業，都開始將生產制造環節陸續遷出深圳。

根據《深圳市2018年中小企業發展情況的專項工作報告》，2018年，深圳有91家規模以上工業企業外遷，約占規模以上工業企業總數的1.1%。此外，近三年外遷的192家企業中，電子信息制造企業共27家，占全部外遷企業的37.5%。

2019前三季度，深圳全市規模以上工業增加值僅增長5.3%，民間投資則僅增長3.0%。與2018年同期相比，民間投資增速下滑了8.7個百分點。

企業外遷，民間投資下滑，隨之而來的，自然是人口的流失。

02：不斷攀高的寫字樓空置率令人擔憂

戴德梁行不久前發布的《2019年深圳房地產市場回顧及2020年展望》報告指出，多樣化的物業載體分流了深圳甲級寫字樓需求，重壓之下租金仍有調整空間。

2019年深圳甲級寫字樓新增供應53.56萬平方米，但全年累計吸納量僅10.17萬平方米，不及上年的1/4，空置率則在新供應以及需求疲軟的影響下同比上漲6.33個百分點至22.04%。

尤其是在前海片區，沿著前灣一路向西，道路兩旁的建筑拔地而起。雖然重磅利好不斷加身，但前海片區目前還是一個“大工地”，此前有媒體報道稱，前海片區甲級寫字樓的空置率甚至高達60%以上，雖然其后政府不斷辟謠否認，但前海寫字樓空置率高卻是不爭的事實。

一般而言，空置率保持在10%以下尚屬正常，超過20%就顯得不太正常了。這也使得深圳寫字樓市場引發了廣泛關注。深圳也是一線城市之中寫字樓空置率.高的城市。此前火爆的P2P清退離場被認為是首要的原因。

為應對市場需求的萎靡，不少業主已經不斷調整租金及租賃策略。2019年末全市甲級寫字樓租金連續四個季度環比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。

而戴德梁行的統計數據顯示，未來5年深圳有望迎來853萬平方米的甲級寫字樓供應，僅2020年有望投入使用的供應就達178萬平方米。

在相對低迷的經濟環境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業擴張謹慎，甚至出走，深圳寫字樓的空置率也必將繼續承壓。

03：深圳無懼調整的底氣

流動人口的銳減以及寫字樓空置率的攀升，所反映出來的是：深圳當前正處于新舊動能轉換的窗口期。

但深圳無需擔憂。

在短短四十年的發展史上，雖然深圳曾多次進入周期性的發展低谷，但每次都能成功突圍，深圳從來不曾被拋棄過。

12月18日下午四點，深圳舉行了一場面向全球的招商大會。在這場大會上，深圳市委書記

化身“招商專員”向海內外優秀企業推介深圳，在演講中，他表示，“對深圳的過去充滿自豪，對深圳的未來滿懷自信！”

他對深圳的這份自豪和自信，來源于四個方面：

來源于深圳是一座改革不停頓、開放不止步的城市；

來源于深圳是一座勇于創新、善于創新的城市；

來源于深圳是一座海納百川、開放包容的城市；

來源于深圳是一座不斷提升、不斷完善的城市。

深圳曾在“三來一補”產業還很吃香時，就主動打破路徑依賴，率先轉型升級，探索發展高新技術產業。目前深圳各類創新載體達2260家，PCT國際..申請量常年保持在全國的34.8%以上、連續16年居全國城市首位，2019年國家高新技術企業預計達到了令人恐怖的1.7萬家。

深圳尊重知識、尊重人才、尊重企業家的氛圍也是其他城市所難以比擬的。深圳只有1997平方公里的土地，但當天深圳就一次推出了30平方公里產業用地面向全球招商，當天的簽約額就超過5600億元，展示出這座城市強勁的發展前景。

這就是深圳無懼調整的底氣。

深圳2019年全年數據尚未公布，從前三季度的數據來看，雖然增速出現下滑，但從深圳先進制造業占工業比重、現代服務業占服務業比重均超過70%，深圳規上工業企業利潤總額增長18.5%這些數據來看，深圳經濟發展展現出來的是較強的韌性，呈現出高質量發展的態勢，未來的深圳有望率先走出一條高質量可持續發展之路。

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